지역별 뉴스를 확인하세요.

11월 모기지 이자율과 경제 상황은? [ASK미국 주택/커머셜/비지니스 융자 - 사무엘 리 전문가]

▶문= 11월 모기지 이자율과 간단한 경제 상황은? ▶답= FED 의장인 파월은 인플레이션을 잡힐 때까지 이자율을 올리겠다고 선언하고 있습니다. 미국 경제가 인플레이션을 잡지 못하면 더 큰 위기가 올 수 있기 때문에 경제가 침체에 빠지는 한이 있어도 인플레이션을 잡기 위해서 계속해서 이자율을 올리겠다고 말하고 있는 것입니다. 이런 상황에서 최근 11월 7일 기준 750점 이상의 크레딧 점수일 때 7-7.25% 정도의 이자율을 받을 수 있습니다. 하지만 앞으로 기준금리가 더욱 올라가면 모기지 이자율은 더 올라갈 것으로 보입니다. 향후 모기지 이자율이 10%대까지 올라갈 가능성도 있고 주식 시장은 잠깐 당분간 보합세를 유지하다가 중간 선거 이후 약간 낙관적 전망이 나오고 있습니다. 최근에 가장 인기 있는 상품 중에 하나로 I Bond라는 미국 국채가 있습니다. I Bond는 이자율이 9%대까지 올라가 있는 상황입니다. 앞으로 약간 내릴 수 있지만 다른 상품에 비하면 상당히 높은 이자율을 받게 되는 상품입니다. 최근에 이자율이 너무 높아지자 몇몇 렌더에서 파격적 이자율을 제시하고 있습니다. 풀닥 플랜으로 크레딧 점수가 750점 이상일 때 하이발란스나 점보 론으로 6.5-6.75%가 가능한 플랜을 내놓고 있습니다. 통상적으로 하이발란스나 점보론은 일반 컨퍼밍 론보다 0.375-0.5% 이상 높게 이자율이 나오는데 하이발란스와 점보론임에도 즉 100만 불 이상의 론일 경우라도 대략 크레딧 점수가 750 이상일 때 6.5-6.75% 정도의 이자율을 받을 수 있는 것입니다. 이것은 최근 나온 하이발란스 점보론 중에 상당히 좋은 이자율을 주는 상품이라고 할 수 있습니다. 최근의 부동산 상황은 남가주 일부 지역 얼바인이나 플러튼 지역 정도만 활발하게 엑티비트가 있으며 이곳은 많은 경우에 다운 페이를 많이 하는 경우 캐시로 주택을 구입하는 경우가 많습니다. 하지만 당분간 이자율이 계속해서 올라가는 추세이며 집값은 계속해서 내려가는 추세이기 때문에 주택 구입자가 지불하는 금액은 큰 차이가 없는 실정입니다. 앞으로 이자율이 언제 안정될 것인지 예측이 힘들고 계속해서 오르기 때문에 주택이 필요하신 분들은 필요하실 때 구입하시는 것이 좋을 듯합니다. ▶문의: (714)472-4267 사무엘 리 융자 전문가미국 비지니스 파격적 이자율 경제 상황 비지니스 융자

2022-11-08

2022년 10월 부동산 전망 및 융자 현황 [ASK미국 커머셜/비지니스 융자 - 사무엘 리 전문가]

▶문= 2022년 10월 부동산 전망 및 융자 현황은 어떤가요? ▶답= 미국 중앙은행(Fed)은 오는 11월 회의에서도 기준금리를 0.75포인트 인상할 것으로 전문가들이 예상했습니다. 하지만 최근에 나온 제조업 지표 등에서 경기 둔화세가 뚜렷하게 나타나면서 Fed의 고강도 긴축이 더 이상 지속되기 어려울 것으로 보이고 있습니다. 미국의 8월 노동자 채용 건수가 크게 줄어들면서 급격한 이자율 상승에 대한 전망이 약해지고 있는 것입니다. 미 노동부의 구인과 이직에 대한 보고서를 보면 8월 채용공고는 전월대비 10%가량 감소했는데 이는 미국 10년물 국채금리를 3.56%까지 하락시켰다가 최근에는 3.89%까지 다시 올라간 상태입니다. 통화정책에 민감한 2년물 국채금리는 최저 4.01%까지 하락했다가 현재는 4.32%를 유지하고 있습니다. 다음으로 최근의 미국 모기지 이자율을 살펴보면 10월 11일 750점 정도의 크레딧 점수일 때 30년 고정으로 6.375%-6.625% 정도가 가능하며 15년 고정으로는 10월 11일 현재는 크레딧 점수 750점 정도일 때 6-6.25% 정도의 이자율을 받을 수 있습니다. 현재 미국 모기지 이자율은 9월 말 이후에도 미국 제조업 지표의 둔화와 노동자 채용 건수의 하락으로 인해 이자율의 급격한 상승이 지연되고 있습니다. 이자율의 급격한 상승이 아닌 점차적 상승은 부동산 시장이 급변하는 상황 속에서 시장을 관망하고 있는 수요자들 중에 꼭 주택이 필요한 사람들 중심으로 다시 서서히 주택을 구매하려는 움직임이 보이고 있습니다. 최근 플러튼과 얼바인을 중심으로 한 남가주 부동산 시장은 높은 이자율로 인해서 융자를 통해서 주택을 구매하려는 분들이 많이 줄었지만 여전히 바이 다운 프로그램으로 융자를 진행하려는 분들이 있고 캐시로 주택을 구매하는 분들도 증가하고 있습니다. 캐시 바이어들은 높은 이자율 속에서도 이자율과 상관없이 캐시 파워로 집 가격을 조정해서 구입하고 있습니다. 현재 얼바인 지역만 보면 90만 달러에서 150만 달러 대의 부동산 시장에 나온 주택의 40% 정도가 에스크로 들어가 있는 실정입니다. 이자율이 6% 중반 정도로 높은 상황이지만 부득이 캐시아웃이 필요하신 분들이나 지금까지 많이 쌓여있는 에큐티를 통해서 리버스 모기지를 생각하시는 분들의 계속적인 문의가 있습니다. ▶문의: (714)472-4267 사무엘 리 전문가미국 융자 비지니스 융자 융자 현황 부동산 시장

2022-10-11

'I Bond'라는 채권은 무엇인가? [ASK미국 주택/커머셜/비지니스 융자 - 사무엘 리 전문가]

▶문= 최근에 좋은 투자 수단으로 알려진 'I Bond'라는 채권은 무엇인가요? ▶답= I Bond는 인플레이션으로부터 현금 가치를 보호하기 위해 만들어진 미국 저축 채권입니다. 최근에 인플레이션이 40년 동안 최고치를 기록하면서 투자자들은 고수익 저위험 투자에 더욱 관심을 갖게 되었고 그 대안이 바로 I Bond라고 할 수 있습니다. I Bond의 현재 금리는 9.62%로 2022년 10월까지 향후 6개월간 적용되는데 앞으로 더 높아질 가능성이 있습니다. 대부분의 전문가들은 "최근의 I Bond의 수익률이 은행 증권사 또는 기타 보험 기관에서 제공하는 다른 정부 보증 채권의 이자율을 훨씬 능가하고 있다"라고 말합니다. I Bond의 이자율은 이자율 상승에 발맞추어 정기적으로 조정되며 즉 이자율이 계속해서 상승하게 되면 I Bond의 투자 수익도 좋아지게 되는 것입니다. 또한 I Bond는 주정부 및 지방 소득세가 면제되므로 세금이 높은 주 및 도시에 거주하는 투자자에게 더 유리한 것입니다. I Bond는 일 인당 연간 최대 $10000까지 구매할 수 있고 세금 환급으로 $5000를 추가로 구매하여 I Bond의 연간 총 구매 금액을 1인당 $15000로 늘릴 수 있습니다. 만기된 이자를 모두 받으려면 최소 5년 동안 채권을 소유해야 되는데 I Bond를 1년 동안 보유하기 전에는 현금화할 수 없습니다. 5년 이전에 현금화할 경우에는 3개월의 이자를 상실합니다. 마지막으로 정리하자면 I Bond는 인플레이션이 심한 이 시대에 미 재무부가 제공하는 채권으로 채무 불이행의 위험이 거의 없으므로 인플레이션으로부터 현금을 보호하기 위해 투자를 원하는 보수적인 투자자에게 탁월한 선택이 됩니다. I Bond는 1년 동안은 유동성이 없지만 그 기간이 지나면 언제든지 현금화할 수 있고 최초 5년 이내에 현금화한 채권에 대한 3개월 이자율 페널티만 있을 뿐입니다. 이런 페널티 역시 보다 안전한 투자처에서 조기 인출을 막기 위한 방법인 것입니다. 더불어 매력적인 세금 혜택이 주어지는데 주와 지방세가 면제되기 때문인 것입니다. ▶문의: (714)472-4267 사무엘 리 융자 전문가미국 비지니스 비지니스 융자 i bond 이자율 페널티

2022-09-20

Non Qm 론이란 무엇인가 [ASK미국 주택/커머셜/비지니스 융자 - 사무엘 리 전문가]

▶문= 세금보고를 통해서 모기지 융자를 받지 못하시는 분들이 사용하는 Non Qm 론은 무엇인가요? ▶답= 통상적으로 모기지 론은 자신의 인컴을 기반으로 받게 됩니다. 인컴이 많을수록 더 많은 론을 받을 수 있는 것입니다. 하지만 인컴과 상관없이 자신의 비즈니스를 통해서 론을 받을 수 있는 것이 Non Qm 론입니다. 즉 세금보고의 서포트가 없어도 비즈니스의 p and L이나 WVOE(렌더가 직장에 직접 인컴을 확인해서 받는)를 통해서 받을 수 있는 론인 것입니다. 보통 비즈니스를 하는 스몰 비즈니스 자영업자들은 많은 세금을 줄이기 위해서 사업에 들어가는 비용을 적극적으로 활용해서 비즈니스 인컴을 낮추게 됩니다. 하지만 이렇게 될 때 낮아진 비즈니스 인컴을 가지고 full docs으로 융자를 받는 것이 쉽지 않습니다. 이런 상황에 있는 자영업자 분들이 세금보고 없이 주로 사용하는 모기지 론이 바로 Non Qm 론인 것입니다. 이런 Non Qm 론을 받기 원하시는 분들은 CPA나 세무사가 비즈니스에서 론이 가능하다는 레터와 비즈니스 p and L을 작성해 주면 되는 것입니다. Non Qm 론에서 또 한 가지 중요한 것은 얼마나 다운페이를 할 수 있느냐에 따라 받는 모기지 이자율의 차이가 큰 것입니다. Non Qm 론은 세금보고를 기반으로 하지 않기 때문에 렌더 입장에서는 다운 페이먼트를 기본적으로 20% 이상을 요구하고 다운 페이가 그 이상일 때 대략 30%가 넘을 경우에는 대략 1%-1.5%의 이자율을 더 낮추어주고 있습니다. 8월 15일 현재 full docs으로 가장 좋은 크레딧 점수일 때 4.875%에서 5.125% 정도를 받을 수 있는데 760 이상의 크레딧 점수와 30% 이상 다운을 할 수 있다면 7년 ARM으로 5.875% 정도를 받을 수 있으며 30년 고정으로 6% 정도까지 받을 수 있습니다. 그러므로 세금보고가 부족하지만 크레딧 점수가 높고 가능한 많은 다운 페이먼트를 할 수 있고(30% 이상) CPA나 세무사를 통해서 p and L을 받을 수 있다면 비즈니스를 통해서 좋은 모기지 이자율로 융자를 받을 수 있는 것입니다. ▶문의: (714)472-4267 사무엘 리 융자 전문가미국 비지니스 비지니스 융자 모기지 융자 스몰 비즈니스

2022-08-16

에큐티가 큰 주택을 리버스 모기지하는 방법 [ASK미국 주택/커머셜/비지니스 융자 - 사무엘 리 전문가]

▶문= 에큐티가 100만 달러 이상이 되는 주택을 리버스 모기지 할 때 가장 좋은 방법은 무엇일까요? ▶답= 최근에 집값의 기록적인 상승으로 인해 집의 가치 즉 에큐티가 많이 상승했습니다. 이와 같이 집의 많아진 에큐티를 갖게 된 분들은 이것과 연관해서 많은 재정적 활동을 할 수 있습니다. 이렇게 많아진 집의 에큐티를 활용하는 일반적인 방법이 line of Credit입니다. 하지만 시니어들이 집의 늘어난 에큐티를 line of credit으로 설정하고 사용하게 된 후에 그 돈을 다시 갚아야 할 때 큰 부담이 되는 것입니다. 잘못되면 그 돈을 갚지 못해서 뱅크럽시를 해야 할 수도 있는 것입니다. 그러므로 대략 65세 이상의 분들 중에 충분한 집의 에큐티를 가지고 있지만 인컴이 부족하신 분들이 리버스 모기지를 활용하는 것은 현명한 방법입니다. 일반적인 HECM 리버스 모기지는 모기지 보험을 집 가치의 2% 내야 하고 아무리 집의 가치가 2백만 달러 3백만 달러가 되어도 그 집에서 97만 달러까지만 에큐티를 사용할 수 있는 것입니다. 즉 FHA에서는 아무리 집에 많은 에큐티(백만 달러 이상)를 가지고 있어도 97만 달러까지만 책임을 지겠다는 것입니다. 그러므로 97만 달러보다 휠씬 많은 집의 에큐티를 가지고 있는 분이 일반적인 HECM 리버스 모기지를 한다면 자신의 에큐티를 충분히 활용하지 못하는 것입니다. 그렇기 때문에 집 가치가 백만 달러가 휠씬 넘을 때는 일반적인 HECM 리버스 모기지보다 모기지 보험을 낼 필요 없고 97만 달러 이상 4백만 달러까지의 에큐티를 충분히 활용할 수 있는 리버스 모기지를 선택하는 것이 좋습니다. 이런 형태의 리버스 모기지는 고정 이자율도 가능하고 변동 이자율도 가능합니다. 고정 이자율로 리버스 모기지를 설정하려면 처음에 일시불로 필요한 돈을 모두 받을 수 있으며 변동 이자율로 하면 처음에 에큐티에서 일정 금액의 돈을 사용하고 이후 남은 돈을 line of credit 형식으로 사용할 수 있는 것입니다. 이런 리버스 모기지를 proprietary 상품이라고 하는데 이런 종류의 리버스 모기지를 고려해 보시기 바랍니다. ▶문의: (714)472-4267 사무엘 리 융자 전문가미국 주택 리버스 모기지 분들이 리버스 비지니스 융자

2022-07-12

리버스 모기지에 관해 가장 많이 받는 질문들 [ASK미국 주택/커머셜/비지니스 융자 - 사무엘 리 전문가]

▶문= 리버스 모기지에 들면 내가 가진 에큐티가 금방 소진되지 않나요? ▶답= 미주 한인 시니어 분들의 리버스 모기지에 대한 관심이 점점 높아지고 있습니다. 제가 리버스 모기지에 대한 칼럼을 계속 쓰면서 많은 문의가 들어오고 있습니다. 그동안 미주의 한인 시니어들은 백인이나 히스페닉에 비해서 리버스 모기지를 많이 가입하지 않았습니다. 하지만 점차 미주 한인 시니어들도 리버스 모기지에 많이 가입하고 계십니다. 그럼 리버스 모기지에 관심을 갖고 계신 시니어들이 가장 많이 하는 질문은 무엇일까요? 첫째 리버스 모기지를 할 때 모기지 보험이 너무 비싸다는 질문입니다. 처음에 HECM 리버스 모기지로 가입하실 때는 꼭 모기지 보험을 들어야 합니다. 하지만 이것은 결국 리버스 모기지에 가입한 시니어들을 보호하기 위한 장치인 것입니다. 리버스 모기지로부터 매달 페이먼트(tenure)를 평생 받도록 보장해주는 장치입니다. 하지만 리버스 모기지로 매달 돈을 받기 원하지 않고 line of Credit을 생각하시면 모기지 보험이 없는 리버스 모기지에 가입하실 수도 있습니다. 둘째 리버스 모기지에 들면 내가 가진 집의 에큐티가 금방 소진된다고 생각하십니다. 하지만 그렇지 않습니다. 리버스 모기지를 한 후에 집의 페이먼트를 내지 않고 내가 필요한 만큼의 line of Credit을 사용한 후에도 여전히 집의 에큐티는 충분히 남아있습니다. 예를 들어 75세 되시는 분이 리버스 모기지를 할 경우 대략 29만 달러의 론 발란스를 갖고 매달 1250달러 정도의 페이먼트를 받고 5년 뒤 79세에 리버스 모기지를 그만두고 집을 팔아도 대략 96만 달러의 집의 에큐티를 받으실 수 있습니다. 이것이 정확한 금액은 아니지만 리버스 모기지 시나리오에서 예측하는 숫자입니다. 이분이 리버스 모기지를 25년 동안 하시다가 99세에 이 집을 파셔도 대략 일백만 달러 정도의 에큐티가 남아 있게 됩니다. 이것은 집이 매년 4%씩 올라간다고 예상해서 만들어진 시나리오이기 때문입니다. 이 예측은 보수적으로 잡힌 것으로 남가주일 경우에 집값의 상승은 더 높아질 수도 있는 것입니다. 그러므로 리버스 모기지를 하시고 나중에 집을 파셔도 상당한 에큐티가 집에 남아 있다는 것을 잊지 마시길 바랍니다. ▶문의: (714)472-4267 사무엘 리 융자 전문가미국 비지니스 리버스 모기지로 모기지 보험 비지니스 융자

2022-05-24

리버스 모기지 Line of Credit으로 신청 시 장점 [ASK미국 주택/커머셜/비지니스 융자 - 사무엘 리 전문가]

▶문= 높은 이자율 상황에서 리버스 모기지를 Line of Credit으로 신청할 때 어떤 장점이 있나요? ▶답= 리버스 모기지에는 두 가지 종류가 있습니다. 62세부터 가입할 수 있는 리버스 모기지가 있고 55세 이상부터 가입할 수 있는 리버스 모기지가 있습니다. 62세부터 가입할 수 있는 리버스 모기지를 HECM 리버스 모기지라고 합니다. HECM 리버스 모기지는 FHA에서 보증을 해주는 모기지입니다. 이 HECM 리버스에 가입하는 시니어들은 먼저 모기지 보험을 들어야 하며 이 모기지 보험은 한번 가입한 시니어들을 좀더 보호하기 위한 장치입니다. 하지만 55세부터 가입할 수 있는 리버스 모기지의 특징은 모기지 보험이 없다는 것입니다. 이런 리버스 모기지도 시니어들이 많이 사용하고 있습니다. 모기지 보험이 없는 리버스 모기지는 두 가지 방식으로 돈을 사용할 수 있는데 Line of Credit이나 Lump Sum(일시불)로 리버스 모기지로부터 돈을 받아 사용할 수 있습니다. 그러므로 매달 일정 금액으로 리버스 모기지로부터 돈을 받기 원한다면 모기지 보험이 있는 HECM 리버스 모기지를 받아야 합니다. 최근에 이자율이 많이 올라간 상황에서 리버스 모기지를 하실 때 매달 정기적인 돈을 받으실 필요가 없을 때 리버스 모기지를 하신다면 모기지 보험이 없는 리버스 모기지가 조금 더 유리합니다. 그 이유는 일단 초기에 들어가는 모기지 보험을 낼 필요가 없고 집 페이먼트를 내지 않고 리버스 모기지에 Line of Credit을 셋업하고 나중을 위해 준비해 두고 사용하지 않고 둔다면 높은 이자율만큼 Line of Credit의 리밋이 계속해서 상승하도록 설계되어 있기 때문입니다. 많은 시니어들이 리버스 모기지를 하시면서 당장 돈이 필요하셔서 리버스 모기지를 셋업 하기도 하시거나 일단 집 페이먼트를 내는 것을 멈추어 재정적 여유를 갖고 돈이 더 필요할 때를 위해 Line of Credit을 선택하시는 분도 있는데 이 때 리버스 모기지 안에서 Line of Credit이 자라나는 특징이 있는 것입니다. 리버스 모기지는 오랫동안 사셨던 집에서 다운사이징하는 것이 힘든 시니어들이 갖고 계신 에큐티를 리버스 모기지를 통해 좀 더 편안 노후를 보내실 수 있도록 하는 것입니다. ▶문의: (714)472-4267 사무엘 리 융자 전문가미국 비지니스 리버스 모기지도 모기지 보험 비지니스 융자

2022-05-10

외국인이 미국 주택융자를 받는 방법 [ASK미국 주택/커머셜/비지니스 융자 - 사무엘 리 전문가]

▶문= 시민권 영주권이 없는 외국인은 주택융자를 어떻게 받을 수 있나요? ▶답= 한국에서 살고 있지만 장기적 관점에서 투자용으로 미국 주택을 구입하시려는 분들이 많습니다. 이런 분들은 미국 주택에 투자한 후 나중에 다시 팔거나 이후에 미국에 들어와서 그 주택에 거주할 목적으로 구입하는 것입니다. 통상적으로 미국 내국인이 주택 융자를 받기 위해서 첫째 소득 증명 둘째 크레딧 조회 셋째 자산 증명이 필요한데 외국인의 경우 크레딧을 조회할 수 없기 때문에 대신 40% 이상의 다운 페이먼트를 요구하며 본인의 소득 증명과 자산 증명을 통해 주택융자를 받게 됩니다. 소득 증명은 외국에서 직장을 다니면 그 직장에서 확인을 해주면 되고 자산 증명은 외국 은행의 뱅크스테이트먼트를 통해서 확인할 수 있습니다. 이 모든 것은 영문공증이 필요합니다. 이와 함께 미국에 있는 은행에 은행구좌를 가지고 있거나 열 수 있어야 합니다. 이때 필요한 것은 ITIN 번호이며 외국인도 IRS에서 이 번호를 받을 수 있습니다. 미국에서 외국인이 주택융자를 받고 주택을 구입하는 과정에서 에스크로로 돈을 보내야 할 때 에스크로는 미국에 있는 은행에서 보낸 돈만을 받기 때문입니다. 따라서 외국인이 미국 주택을 구입할 때 필요한 것을 정리한다면 네 가지 정도입니다. 1. 40% 이상의 다운 페이먼트 준비 2. 미국 IRS에서 ITIN 번호를 받고 그 번호로 미국에 있는 은행을 오픈 3. 한국에 있는 은행의 영문이름과 미국 은행의 영문이름이 일치 4. 6개월 이상의 모기지 페이먼트를 할 수 있는 리저브 필요. 두 번째로 미국인 영주권자로 외국에 있는 회사에서 근무하며 받은 인컴을 가지고 미국 주택을 구입하시려는 분들도 있습니다. 몇 달 전 아내는 미국에서 교사로 근무하시고 남편은 한국에서 교수로 일하신 부부가 재융자를 받으신 경우가 있는데 이 부부가 사용한 인컴은 미국 교사 인컴과 한국에서의 교수 인컴입니다. 남편이 한국 대학교에서 받은 인컴을 늘 IRS에 보고했기 때문에 재융자가 가능했습니다. 통상적으로 한국에서 세금보고를 하고 세금을 내면 미국에서 세금보고를 해도 세금을 다시 내실 필요가 없는 것입니다. ▶문의: (714)472-4267 사무엘 리 융자 전문가미국 주택융자 소득 증명과 주택 융자 비지니스 융자

2022-03-22

주택 융자와 재융자는 어떤 사람이 신청하면 좋을까? [ASK미국 주택/커머셜/비지니스 융자 - 사무엘 리 전문가]

▶문= 최근에 이자율이 상승했는데 어떤 분들이 융자와 재융자에 대한 문의를 하시나요? ▶답= 서서히 오르던 이자율이 현재는 지난 달보다 0.375%정도 올랐습니다. 작년 연말에 비하면 0.875%정도 상승했기 때문에 많이 올랐습니다. 하지만 이것은 펜더믹이 시작할 때와 거의 비슷한 이자율입니다. 현재 주택을 소유하고 계신 많은 분들이 여전히 재융자를 문의하십니다. 그 동안 여러 가지 이유로 재융자를 미루셨다가 늘어난 주택의 에큐티를 통해서 Cash out 하시고자 하는 분들입니다. 이자율이 오르기 전에 cash out을 해서 쌓여 있던 카드빚이나 다른 비즈니스를 하기 위함입니다. 주택에 충분한 에큐티를 가지고 있는 분이 크레딧도 좋으시다면 아직도 Cash out을 통해서 자금을 마련하기 좋은 시기라고 할 수 있습니다. 뿐만 아니라 텍스리턴이나 W2와 같은 인컴 서류 없이 비즈니스의 P & L이나 WVOE로 주택을 구입하거나 재융자할 수 있는 프로그램을 많이 사용하고 있습니다. 앞으로 계속해서 이자율이 오르게 될 예정이기 때문에 Cash out이 필요하시거나 Cash out을 통해 주택을 구입하려고 하시는 분들의 문의가 많습니다. 이런 분들은 현재 올라간 에큐티를 통해서 cash out을 한 후에 앞으로 2nd 홈이나 투자용 부동산을 구입할 계획을 가지고 계신 분들 입니다. 리버사이드나 센버나디오 카운티는 이자율 상승으로 조금씩 부동산 시장이 Slow해지는 경향을 보이고 있기 때문에 오렌지 카운티나 LA 카운티에 있는 집에서 Cash out을 해서 LA 외곽지역에 투자용 주택을 구입하려는 계획을 갖고 계신 겁니다. 현재 LA 외곽지역은 더 이상 오르지 않고 있습니다. 하지만 LA와 오렌지 카운티의 부동산 시장은 이자율이 오르더라도 집값이 조금씩이라도 계속해서 상승하고 있습니다. LA와 오렌지 카운티의 집 가격이 내려가지 않는 이유 중 하나는 이 지역의 렌트비가 팬더믹 이후 크게 상승하고 있기 때문입니다. 주택 구입 및 주택 융자와 재융자 Cash out 융자에 관해 언제든지 문의해주시면 성실히 도와드리도록 하겠습니다. ▶문의: (714)472-4267 사무엘 리 융자 전문가미국 주택 재융자 cash 주택 융자 비지니스 융자

2022-02-22

인컴 서류 없이 받을 수 있는 융자 종류 [ASK미국 주택/커머셜/비지니스 융자 - 사무엘 리 전문가]

▶문= 현재 모기지 상황과 인컴 서류 없이 받을 수 있는 융자는 어떤 것이 있나요? ▶답= 미국 모기지 금리는 미국 10년 국채와 연동되어 있는데 미국 국채 금리가 작년 연말 1.45% 정도였고 지금 1.875% 정도까지 올랐습니다. 그래서 작년과 비교했을 때 모기지 금리는 현재 30년과 15년 모두 0.5-0.625% 정도 올라갔습니다. 작년 연말에 15년 2.25%로 재융자를 받으신 분이라면 현재는 15년 고정으로 2.75-2.875%를 받으셔야 합니다. 수치 상 많이 올라간 것처럼 보이지만 펜더믹이 시작되기 전으로 돌아간 것으로 보면 됩니다. 즉 현재 금리가 정상적이라고 할 수 있습니다. 이런 상황에서 인컴 서류 없이 융자를 받는 프로그램이 인기를 끌고 있습니다. 최근에는 No docs 융자 프로그램 중에 하나인 P and L 융자 프로그램이 인기입니다. 세금보고나 W2 같은 인컴 서류가 없어도 비즈니스의 P and L을 통해서 융자를 받는 프로그램입니다. No docs 융자 플랜보다 상당히 이자율이 낮은 편이며 CPA가 자신의 비즈니스에 대한 P and L을 작성해주면 됩니다. 두 번째는 No income docs 플랜입니다. 인컴에 대한 세금보고 W2와 같은 인컴 서류가 필요 없으며 심지어 P and L 같은 서류도 필요 없습니다. 단순히 다운 페이먼트가 대략 30% 이상이면 되고 외국인도 융자가 가능하지만 영주권자와 700점 이상의 크레딧 점수가 되면 비교적 쉽게 융자를 받을 수 있습니다. 하지만 P and L 융자 플랜보다는 이자율이 높은 편입니다. 세 번째는 DSCR 융자 플랜입니다. 이 융자는 기본적으로 투자용 주택을 위한 융자 플랜입니다. DSCR 론의 기본 구조는 투자용 주택을 통해서 나오는 렌탈 수입이 투자용 주택을 구입하는 데 들어간 융자 금액의 페이먼트와 일대일 정도 비슷할 경우 받을 수 있는 론입니다. 즉 어느 정도의 렌탈 수입이 증명되어야 하고 그런 렌탈 수입과 투자용 주택을 다운하고 론을 해서 지불하는 페이먼트가 비슷하면 됩니다. 그러므로 DSCR 론 역시 20-30%의 다운페이먼트가 필요한 론입니다. ▶문의: (714)472-4267 사무엘 리 융자 전문가미국 융자 비지니스 융자 융자 프로그램 융자 플랜

2022-01-26

2021년 세금보고 준비해서 융자 받기 [ASK미국 주택/커머셜/비지니스 융자 - 사무엘 리 전문가]

▶문= 2021년 세금보고 준비해서 내년에 융자 준비는 어떻게 해야 할까요? ▶답= 먼저 비즈니스를 운영하시는 분들을 중심으로 설명을 드린다면 비즈니스를 5년 이상 운영하시고 융자나 재융자를 받으실 때 지난해 1년의 비즈니스 인컴으로 재융자 융자를 받으실 수 있습니다. 비즈니스를 2년 이상 5년 미만을 운영하셨다면 지난 2년 치의 비즈니스 인컴을 통해서 재융자와 융자를 받으실 수 있습니다. 비즈니스를 5년 이상 운영하신 분들은 한 해의 비즈니스 인컴으로 융자가 가능하기 때문에 한해 세금보고를 잘 준비하시면 보다 쉽고 효과적으로 융자를 받으실 수 있습니다. 두 번째 통상적으로 세금보고를 할 때 CPA와 상의해서 최대한 절세방법을 찾아서 하게 됩니다. 하지만 융자를 생각하시는 분들이 너무 많이 절세를 하게 되면 비즈니스를 통해 나오는 인컴으로 필요한 만큼의 융자를 받을 수 없게 됩니다. 그러므로 2022년에 융자가 필요하신 분은 필요한 융자금액을 예상하고 그 융자 금액이 가능한 세금보고를 해야 합니다. 자영업자들은 세금보고가 커버드 캘리포니아와 같은 의료보험과도 밀접한 연관을 가지고 있기 때문에 세금보고할 때 고려 사황이 많지만 세금보고를 잘 준비하셔야 융자를 받을 수 있습니다. 혹시 융자를 위한 세금보고 준비에 대하여 문의가 있으면 도와드리도록 하겠습니다. 세 번째 내년 상반기는 주택 구입이나 모기지 재융자의 최적의 기회입니다. 내년 상반기는 모기지 금리가 오르기 바로 전이기 때문에 2021년에 세금보고를 잘 준비하신 후에 내년 상반기에 융자를 받으신다면 가장 좋은 타이밍이 될 것입니다. 내년 상반기가 융자 받아 주택을 구입하기 가장 좋은 이유는 보통 이자율 상승과 함께 주택 가격이 하락하게 되는데 이럴 때 주택 구입자의 입장에서는 주택 가격이 하락하여 좋지만 이자율이 동시에 상승하게 때문에 주택 가격 하락의 이점이 상쇄되는 경우가 많습니다. 뿐만 아니라 남가주 지역은 집 가격이 내려가도 우리가 원하는 만큼 내려가기 힘들고 오히려 보합세를 유지할 가능성이 많이 있기 때문에 내년 상반기 이자율이 오르기 전에 융자를 받아 주택을 구입하시는 것이 좋을 것으로 예상됩니다. ▶문의: (714)472-4267 사무엘 리 융자 전문가미국 융자 비지니스 융자 모기지 재융자 재융자 융자

2021-12-21

No docs 론의 장점 및 필요한 경우 [ASK미국 주택/커머셜/비지니스 융자 - 사무엘 리 전문가]

▶문= No docs 론의 장점과 No docs 론이 필요하신 분들은 누구일까요? ▶답= No docs 론의 장점은 첫째 세금보고와 같은 서류가 필요 없습니다. 둘째 no docs 론으로 재융자가 가능합니다. 셋째 소유한 property에 에큐티가 충분히 있다면 cash out도 가능합니다. 최근에 타주에 살고 계신 시니어 분이 40여만 달러의 주택을 full cash로 구입하려고 하다가 돈이 5만 달러 정도 모자라는 상황이 되었습니다. 그래서 5만 달러를 융자 받고 주택 융자를 받으려고 하니까 융자를 위한 인컴이 부족하여 융자를 받을 수 없어 주택 구입을 포기해야 하는 상황이었습니다. 이 분은 No docs 론에 대하여 듣고 문의해 오셨습니다. 결국 가지고 계신 돈을 모두 긁어모아서 집을 구입하시지 않으시고 대략 10만 달러 정도를 no docs 론을 통해서 융자를 받으시는 플랜을 사용하셨습니다. 두 번째 경우 또 다른 분이 8% 이상의 하드머니로 집을 investment 해서 구입하셨습니다. 이자율이 너무 높아 고민하다가 No docs 재융자론을 문의하셨습니다. 이렇게 no docs 론은 재융자도 가능합니다. No docs 재융자의 이자율도 4-5%로 사이로 가능합니다. 그뿐만 아니라 집의 에큐티가 있으면 재융자와 함께 cash out까지 가능합니다. No docs 론의 구조는 30% 이상 다운페이 할 돈이 있으면 세금보고와 페이롤 같은 인컴 관련 서류가 없어도 No docs 론으로 주택 융자를 받을 수 있습니다. No docs 론을 받으실 때 대출자가 다른 property를 가지고 있다면 그 property의 payment는 이미 충분하다는 proof만 있으면 됩니다. 계속되는 인플레이션으로 모기지 이자율도 계속해서 올라가고 있고 full document 론도 3% 정도의 이자율로 모기지 융자를 해야 하는데 4%-4.5% 정도의 이자율로 모기지론을 no docs으로 issued 할 수 있다는 것은 아주 좋은 조건이라고 할 수 있습니다. 필요하신 분 문의해 주시면 성실히 도와드리겠습니다. ▶문의: (714)472-4267 사무엘 리 융자 전문가미국 비지니스 주택 융자 비지니스 융자 no docs

2021-12-07

세금보고, W2 없이 주택융자 받는 방법 [ASK미국 주택/커머셜/비지니스 융자 - 사무엘 리 전문가]

▶문= 세금보고 W2 같은 서류 없이도 주택융자를 받을 수 있나요? ▶답= 이런 론을 No docs 모기지 론이라고 합니다. 파격적이라고 할 정도로 아무 서류도 요구하지 않고 30% 정도의 다운페이만 있으면 주택융자를 받을 수 있습니다. 최근 대부분의 론은 세금보고와 bank statement를 기본으로 요구하고 직장에서 나오는 인컴을 사용해서 론을 진행할 수 있습니다. 세금보고를 요구하지 않는 스테이트 인컴 론 역시 최소한 CPA가 만든 profit and loss 서류를 요구합니다. 하지만 No docs 주택융자는 어떤 서류도 요구하지 않고 오로지 30% 이상만 다운할 수 있고 미국 안에 있는 은행에 30% 정도의 다운할 돈이 준비되어 있기만 하면 됩니다. 렌더가 이런 파격적인 조건을 제시하는 것은 건물 구입에 30% 이상을 다운하고 크레딧 점수가 좋은 대출자가 굳이 페이먼트를 디폴트하고 자신이 다운한 돈을 다 날려 버리지 않을 것이라는 확신이 있기 때문입니다. 2백5십만 불까지 융자가 가능하고 4 유닛까지 주택융자로 받으실 수 있으며 상업용 건물을 구입하는 것도 가능합니다. 2백5십만 불까지 융자를 받으시려면 35%까지 다운 페이먼트를 높이시면 되고 이자율은 3.99%부터 시작됩니다. 대신 No docs 론은 크레딧 점수가 중요한데 최소한 700점 이상이 되면 가능합니다. 영주권이 없어도 이 론을 사용할 수 있습니다. 영주권이 없는 한국인이 이 론을 사용하려면 한국 은행의 잔고를 나타내는 letter와 한국 여권 그리고 미국에 본인 이름으로 은행 구좌가 오픈되어 있기만 하면 됩니다. 한 가지 유념해야 할 것은 이 융자에는 pre payment penalty 규정이 있습니다. 론의 타입은 30년 고정과 15년 고정 7년 고정이 가능하고 본인의 돈이 부족할 때 부모님이나 다른 분의 돈을 gift로 받으실 수도 있습니다. 기본적으로 이 론은 income property를 구입하기 위한 론이기는 하지만 자녀나 가까운 가족을 위한 사용하실 수도 있습니다. 최근에 융자 서류가 부족하신 분들을 위해 개발된 론으로 관심이 있으신 분은 적극 활용해 보시기를 추천합니다. ▶문의: (714)472-4267 사무엘 리 융자 전문가미국 세금보고 비지니스 융자 융자 서류 다운 페이먼트

2021-11-17

직장과 인컴 없이 융자 받아 인컴 프로퍼티 구매하기 [ASK미국 주택/커머셜/비지니스 융자 - 사무엘 리 전문가]

▶문= 인컴과 직장 세금보고 없이도 융자를 받아서 인컴 프로퍼티를 구입할 수 있는 론이 있나요? ▶답= 네 DSCR이 있습니다. 수중에 또 다른 건물을 구입할 수 있는 충분한 자금이 있지만 은퇴 후 직장이 없기 때문에 고정적인 인컴이 없고 세금보고도 없기 때문에 융자를 받지 못해서 건물을 구입하지 못하시는 분들이 multi units이나 single unit 인컴 프로퍼티를 구입하기 위해 사용하실 수 있는 론입니다. 구입하려고 하는 건물에서 나오는 렌탈 인컴이나 렌탈 agreement를 통해서 보여지는 인컴과 건물을 구입하시려는 분이 받으시는 론의 페이먼트 즉 세금과 보험과 HOA fee를 포함한 금액이 일대일로 맞게 되면 바로 융자가 되는 것입니다. DSCR은 통상적으로 많은 서류가 필요하지 않는 론입니다. 세금보고가 필요 없는 스테인컴 론도 employment가 필요하고 CPA의 profit and loss가 필요하지만 DSCR 융자는 이런 모든 서류 없이도 융자가 가능합니다. 기본적으로 30년 고정 15년 고정 7년 변동도 가능하며 Interest only 융자도 가능하고 크레딧 점수가 좋을수록 훨씬 좋은 이자율을 받을 수 있습니다. DSCR 론으로 4 유닛까지의 주택융자도 가능하고 그 이상 유닛의 커머셜 융자도 가능하기 때문에 상당히 유용한 론이라고 할 수 있습니다. 예를 들면 150만 불의 건물을 구입하기 원하는데 대략 60만 불을 다운하고 90만 불을 론을 했는데 90만 불의 론의 페이먼트와 세금과 보험이 6300불 정도 나오는데 렌탈 인컴에서 6300불 정도가 나오게 되면 DSCR 융자가 가능해지는 것입니다. 그러므로 충분히 다운페이 할 자금을 가지고 계신 분이 세금보고와 인컴과 직장 없이도 인컴이 나올 수 있는 건물을 구입할 수 있는 가장 좋은 융자 방법이라고 할 수 있으며 여기에 융자를 받으시는 분이 크레딧 점수가 좋다면 더 좋은 이자를 받을 수 있습니다. 최근에 렌탈 인컴 프로퍼티를 염두에 두고 개발된 융자로서 관심이 있으신 분은 적극 활용해 보시기를 추천합니다. ▶문의: (714)472-4267 사무엘 리 융자 전문가

2021-10-19

미주중앙일보 - 미주 최대 한인 뉴스 미디어